心晴 房产投资 – BY暗夜
树立三观，方入九府
何谓三观：世界观，人生观，价值观。
世界观：社会的运行逻辑。
人生观：你为什么而活。
价值观：什么样的行为是有意义的。
何谓九府。 九府即为古代掌握权势与财富的中心地位。
唯有具备正确的三观，才有资格和能力占有和享受权势与财富
暗夜讲这个道理的时候，很多人都认为这是废话。 但是，这是真正对我醍醐灌顶的地方。 三观要正，这是一切未来成就的基础。 没有正确的三观，一切的名利角逐都可能被社会的惊天波涛所吞噬。 唯有坚持正确的三观，才能在一切风波里坚持初心，透过现象看到本质，在风雨来临时避开风险，减少不必要的损耗。
思维格栅。
何谓思维格栅： 一个未知事物， 你从不同的角度去分析它，最后得出结论大多数是相同的，那么这个结论才有可能是正确的。 如果你凭直觉去感受，可能你能获得巨大的成功，但是也会承担巨大的风险。
对于投资的思维格栅，主要分布在两大块。 第一，为你的投资产品估价。 第二，你怎么看待价格（现在的市场价格和人们的预期估价师高估还是低估）。只有两者结合，才能选择出正确的投资产品。
在我们的身边，有很多的陷阱。 可能会有一些人给我们一些误导，可能会有一些情绪给我们一些误导。 这个时候，我们要学会透过现象看本质。
有两个有趣的数学题：
以上所谓的数学题，其实都是偷换概念的产物。 我们在日常生活中接触了很多专家言论，很多数据分析，都是被切割再组合的产物，可能根本就不是反应的真实状况。 唯有武装了自己的头脑，我们才能拨开迷雾看青天。
在今天社会，大多数人的投资其实是在赌博。 正因为如此，有一些头脑清醒的人不愿意投资，因为对投资的误解。 那么投资和赌博的区别是什么？ 投资是理性的，赌博是感性的。 投资和赌博之前隔着一道海洋，这海洋就是—-渊博的知识。 它包括了对国家政策的理解，对地方政策的规划，经济学的规律，人性的通达等等，还需要有正确的三观，以及一颗不改初衷的心。
投资商品价格为什么会涨： 1. 价值增长。 2. 超发货币。 3. 别人的情绪溢价
对于买房来说，我们需要考虑的几个问题。 1. 买不买？ 2. 什么时机买？ 3. 买在哪里？买什么样的房子。
关于买不买，暗夜的回答是肯定的，必须买。 原因如下：
1. 房子承接了国家的超发货币。 如果不买房，你的财富会在M2的增加里被稀释得无影无踪。
2. 根据各国的发展规律，房子是阶层分化的工具。房价涨不动了，则意味着阶层固定，届时房租就会猛涨。
这个故事讲的究竟是怎么回事呢？
我们再举一个示例来说明。 出口经济不景气的情况下，国家拉动内需，扶持铁路和高速公路，花了几十个亿修建了一条高速公路，打通了山区两个贫困县之间的通道，把5个小时的路程缩短到了20分钟。
在没有修建这条高速公路之前，钢筋水泥卖不出去，修路工人没有工作。有了这条高速公路，一切似乎都解决了。 然后新的问题产生了。故事里的1000块钱又回到了旅客的口袋，可是示例里花掉的钱怎么办？ 它几乎不可能以经济的形式回报给国家。 那么国家要怎么来承担这个经济缺口？ 国家只有一种方法，就是发行货币，俗称，发大水。 这似乎是每一个国家共同的处理方式，中国这几年尤甚。中国发大水之后的经济回报率是极少的，只有超发新的债务去填补旧的债务。
那么我们再看一看房价和M2的关系：
房价涨幅与M2相关性高达71%。 就是说，大多数超发货币，都是被房价承接了。 在国家没有找出新的承接M2的工具之前，房价这个工具可能就会被长期使用。
从这个等式中我们可以看出，若要房价不再上涨，必须达到一个条件，即M2涨幅小于（实际GDP涨幅+CPI涨幅）。要么国家减少货币超发，可能引起更为严重的通货紧缩；要么国家GDP和CPI大幅增长，在现有国家状况下实现起来比较困难。
所以，房价整体上扬，仍然是趋势。
如果综上所述，我们就认为暗夜的理论是，房价仍会上涨，我们赶紧买房，多多囤房，将来收益大大的。 如果真是这样，那也就显示不出暗夜的江湖地位了。 因为以上想法，确实是我本人之前一直的观点，对房价看涨，所以把辛辛苦苦挣来的钱转化为房产，以达到资本保值，最好是增值的目的（还是承接货币超发）。
但是暗夜要告诉我们的，远远不止这些！
因为上面的角度，我们是从消费属性去看待的房价，觉得它值不值这么多钱。 其实房价包括了消费属性，金融属性，社会属性这三大方面。
从金融属性的角度上来说，我们把房产看做一种商品。那么这种商品（比如黄金），可能在长期来看它是上涨的趋势。但是在短期内会是有一定的波动。 就拿房产来说，在2007-2008年有一个低谷，然后有一个攀升。到了2014年，有一个短暂的低谷，到了2015年又有一个狂涨的热浪。
我们当然可以将房产作为一种消费品，在2008年以前持有部分房产，一直到2016年，它会保持一个增值，甚至到将来的2026年，它会增值得更多。如果你是2007年以6000的价格买进，到2016年它增值到2W， 那么相当于100个平米的房子就增值了140W，是不是很划算？ 但是，如果你在2007年以6000的价格买进，2013年以1.5W的价格卖出，然后2014年以1.3W的价格买进，2016年增值到了2W。 这时候你的资产增加了160W。 是不是更划算？如果你恰巧掌握多套房产，再在每一次的“奇点”（请原谅我用了这个自己并不理解的词，但是我觉得它就是那个意思）到来的时候就进行了这个卖出买进的动作，咱们的资产是不是就会滚雪球一样大起来了？
那么这一环节所讲的内容就是，什么时机买？
这个时候暗夜老师又不动神色的给我展示了一个我这种小白闻所未闻的工具：美林时钟。 真的，别笑，我之前只听说过美林退烧药！哪怕美林时钟在中国已经被用成了美林电风扇，我仍然还是第一次听说了它，并为之欣喜若狂！
暗夜老师将美林时钟的复苏—过热—职掌—衰退四个时期比喻成经济生涯里的春夏秋冬。 春耕播种，夏天茁壮成长，秋天收获，冬天休眠。 这就是咱们资产的周期利用啊！
买房在什么时候？ 当然在春天啦！再不济等到初夏！如果等到秋天别人收获的季节，你再出手，那就是赤果果的接盘侠啦！你当然也可以当季接盘，等待下一轮的好季节。但是这样你就赶不上快速前进的经济小火车啦！
那么问题又来啦！怎么判断现在是什么季节？毕竟有时候一天四季也是有的，而且经济学还没气象学那么容易感知。 那么我们就要知晓国家大事，懂得各种经济政策，了解各种市场行情，精通各种物价变化。 所以暗夜老师又说了，真正懂房产的投资家，都是金融大师！
又被吓到了有没有？ 金融大师啊！好难吧！说得好像咱们不做金融大师就不难了似的！人生总是那么难的，再难一点又何妨呢？ 既然做金融大师有那么多利益可拿，咱就不妨试试做个金融大师！及时失败了，也不会比现在的白痴小笨更LOW了吧。
闲话少叙，咱们开始分析经济四季了。 暗夜老师说，咱们要从以下方面去分析：
经济，股票，债券，现金，商品。 总之就是上面这张图啦！
你是不是又想一扫而过。 那么，我现在要逼着你，仔细找一找其中的端倪！看问题要看差异！夏冬你可能分得很清楚，但是春夏就不一定了！让我们看一看春夏的区别！春天，经济加速，股票为王，商品低迷；夏天，通货膨胀，商品为王，股票次之！这就够啦！我们再看夏秋的交替，变化在哪里，股票暴跌，现金为王！再看秋冬的交替，商品暴跌，降息周期。
判断好四季，咱再看看这四季里咱干点啥，切确的说，用咱的资金干点啥。
我们要盯紧图中的这个红线，也就是经济潜在增长率。（好难的说，不过我相信只要持之以恒的学习，我会弄清楚的）。 在经济潜在增长率最低点的拐点到来，春天的号角吹响了，我们应该快速购进股票。此时我们也要分析通胀是否继续增加，如果通胀明显在减少（物价不涨，工资不涨），我们就要持续关注通胀的拐点。 一旦发现通胀一旦从减少趋势转为增长趋势，说明春夏交替时节已经到来，此时商品为王的时间已经来临。股票虽然仍然盈利，但是商品的利润率更高，此时可以果断抛售股票，投资大宗商品（房产？）。 此时我们仍然应该密切关注经济潜在增长率，增长率一旦下行，股票出现暴跌行情，此时大宗商品可能还是处于较热的水准，我们应该果断出手，换取现金。 以减少可能带来的损失。 到了商品暴跌的信号出现，冬天到来，又是一个降息周期了，可以买进一些债券，来实现少量的收益。
那么我们回过头来看看能不能从大咖们的只言片语中寻找到一些蛛丝马迹。 暗夜老师是讲得比较明显，他判断现阶段中国经济是处于夏秋交接的季节。而mr. hua曾经说过，今年的投资收益率不会超过5%，我判断他的感受现在是处于深秋或者秋冬交替的季节，因为从他的各方言论里也没有看出他要卖出股票或房产的趋势。他曾预言5年之内会有一个大的机会，就是在等待春天复苏的时机。
那么对于房产什么时候买进的问题，就是春夏交接的时期。什么时候卖出，就是中秋佳节之时！
还有一个问题极其极其极其重要，使得我忍不住要说三遍。 在中国，美林时钟春夏秋冬轮回一次需要多久？ 暗夜大神给出的答案是：3-4年!
跟mr. hua说的五年之内是不是契合的？所以肯定的说，老华也是暗夜的脑残粉！
再来看我们的第三个问题，买什么样的房子。
前面已经讲过，房价为什么会涨，因为三个因素： 1. 价值增长。 2. 超发货币。 3. 别人的情绪溢价。 其中超发货币这个上面我们能动的心思几乎没有，就只能在价值增长和情绪溢价上做文章了。而情绪溢价个人感觉主要反映在买房时机上。在关注房产本身，我们着重来看价值增长这一块。
西方国家的特点是权力因财富而生，而中国的特点是财富因权力而生。
把握社会的运行轨迹，这点很重要。
所以投资国外的房产，优先考虑金融中心；投资中国的房产，优先考虑政治中心。北京没有泡沫，如果你有北京的买房资格，建议大胆买进。 深圳其次，因为HK不听话，所以深圳将被打造成另一个金融中心，来撼动HK的地位。
以上是大区域的分析。 那么对于小区域的分析呢？
价值增长的源泉是想象力+预期兑现。
对于房产来说，老区的想象力是有限的，因为发展空间已经有限，改变的空间也有限了，只有学区一个想象空间。 而新区的想象力非常大，但是预期兑现可能需要一个非常漫长的过程。 所以如何选择一个想象力非常大，而又能在短期内实现预期兑现的房子，就是一个人的眼光所及了。 也许我们自己看不到这个，但是我们可以看政府作为，可以看区域规划，可以看能人们都在做什么。 那些万人认筹的，半夜排队的，政府限价的，可以着重考虑。 如果需要找关系的，而又能找到关系的，就是精品中的精品。 我们要考虑的区域不是已经发展成熟的区域，而是政府正准备大力发展的区域。
无论是考虑一个城市，还是考虑城市的某一个区域，我们都需要用这样的角度来看问题。 比如说东三省。东三省附近有一个超级黑洞，它将东北部的所有财富都吸空了，它就是北京。 同样的，上海，深圳，都是这样的黑洞。 它的周边房价可能会有一些撬动，但是这些撬动都是中心的财富抹平洼地之后的外溢。如果有资金，一定要去往中心地域。
房价的本质是周边土地所带来的红利。 那么房子本身是没有增值空间的，真正增值的是周边的土地。 这些土地通过什么方式增值？ 学校，医院，交通，商场，政府等稀缺资源。 如果房子周围没有新的增值动力，那么它无需固守十年以上。 当然前面说过，权力固化的城市除外。
股票投资的难度在于它的变化太快，而房产投资的难度在于它的变化太慢。 所以必须具有前瞻性。
单一预期也可能顶起房价，但是风险比较大。一旦预期落空，房价回落的几率非常大。
房产投资的最大风险在于流动性。 我对流动性的理解简单粗暴： 容易出手。 所以之前mr.hua跟我说，办公室你也买。抱歉老华，我让你失望了。
中国不缺少房子，但是中国缺少好房子。 这正如中国不缺男人，但是中国稀缺好男人。 多么痛的领悟，幸好我早已领了一个回家了。谢谢！
好房子，任何时候都值得入手，只是代价多少的问题。LOW房子，趁着别人狂热的时候，能脱手那就偷笑吧！
最后你住在哪里，就是你的阶层固化！多么可怕又现实的一句话！每个人都在这个经济体制下被逼着顶风前行，无论你处于哪个国度。 在现行的中国，你还有很多的机会可以改变你的阶层，通过自己的知识和努力。 但是这个机会肯定会越来越少。越是完善的国家，流动性就会越低，阶级固化就会越严重。无论我们内心里是怎样的包含泪水，都还想抓住最后的机会，为了后代，在我们有限的生命力再拼搏多一次，再上一个阶梯。因为如果我们把这个任务交给后代，同上一步阶梯，他们要花费的努力，可能又是我们的数倍！
这是最坏的时代，也是最好的世代！
最后讲一讲老华的三元理论（我一知半解的三元理论）。
通过努力工作来积累原始资金，然后通过美林风扇的扇叶来进行低风险投资以及固定资产投资，通过良性循环来打造最终的财务自由。
以末致财，用本守之。 技艺之为末，土地之为本。
最后的话说给自己：暗夜老师想要告诉我们的，是怎么样去建立自己的思维格栅，然后用它去验证你面前的那个资产是否属于良性资产。不必再问时机，不必再问区域，一切都在你自己的心中。暗夜不会跟随你一生，但是他给我们带来的知识和思维方式，会伴随一生。它会在任何一个黑暗的夜里伸出保护你的臂膀，避免你受到伤害。这就是我们此生最大的收获。 牢记自己的三观，不忘初心，不忘初心！
暗夜答疑：
1. 别墅。 别墅不建议投资，因为流动性差。
2. “XX旁”的房子建议不要买。 除非真的是“旁”，能直接享受便利。
3. 小产权房不建议投资，流动性差，政策性风险。
4. 重庆，难有全面性大提升，考虑结构性提升。 只投资对的区域。
5. 武汉，和重庆一样。考虑政务中心和金融中心。 单一支撑不要买。 建议在合适的时候买进改善性居住，在高位的时候卖掉外围的房子。 可利用杠杆。 尽可能买挤破脑袋，政府限价的那种盘。
6. 苏州。属于上海资金外溢的产物，已经到了一个高位，风险较大，不建议纯投资。如果已有的房产建议高价出售来买上海的房产。
7. 合肥。 情况与苏州类似。
8. 广东省周边。 如果自住，可以往更高阶层置换。 纯投资风险较大。 找区域性中心。
9. 杭州，2010年步子太大，城市配套未跟上。但是看好杭州滨江区，不过价格已经涨了不少。如果自住还是看好。
10. 南京。 强二线。强的地方像一线，弱的地方像三线。 区域性投资。
答疑的个人总结。 如果为了投资去购买房产，现在不是好时机。但是可以以改善自住需求的心态去购买，往金融政治中心去走，现在已经算是深秋了，可以将外围的一些高价盘卖掉，去买那些挤破脑袋，政府限价的楼盘。
