我所理解的房价

很多人都盼望房价能跌下来，到时可以买一套自己喜欢的房子；也有很多人害怕房价跌下来，那样自己的资产就缩水了，甚至变成负资产。房价到底会涨会跌？关于这个问题，我记得在我刚工作不久曾写过一个整版。那是2001年，我还是个小报记者。当时我所在的一个地级市房价涨得有点猛，短短一年时间涨了30%，很多人都抱怨房价涨得离谱应该会跌。带着这个问题，我花了半个多月时间跑了房管局、国土局等相关管理部门以及当地的近十个在售新楼盘。当时房管局的局长是个思路清晰雷厉风行的人，我在他办公室聊了整整一个上午，他非常明确的说房价肯定会涨！他给了我不少资料，有关本市的土地供应、人口、周边人口、土地和房价的数据，他还借我一个他的工作记事本，里面满满都是他自己整理的资料。采访结束后，我花了两天的时间去梳理这些资料。我内心虽然希望房价能跌一点，因为自己正准备买房，可是当我将所有的资料整理行文至结尾时，结果已不言自明。我没有写出这个残酷的结论，只在最后留下一个问句，让读者自己去得出结论。到排版时，一位同事看了这篇文章后很不悦，说“你怎么能说房价要涨呢？”那时他正打算买婚房。过了几天，他写了一篇旗帜鲜明的文章警告房价即将大跌，然而几个月后他买了房。而我，也在完专题后的半个月内也买了一套房。

提起这桩旧事，是想先厘清一个态度，即我们对媒体的观点应抱有什么样的态度。媒体总是自我矛盾夹杂利益的，媒体的观点不足信，包括自媒体（如各路大V），也包括我和你身边的人。本文不会做关于房价涨跌的判断，所说的也未必是对的。我只是把自己所理解的房价的各种因素做一个梳理，也许你会从中得到自己的判断，不同人的判断会不一样。

这里会从四个方面去谈房价的相关因素：M2,供需，杠杆，利率。

一、M2

M2也就是通常所指的货币供应量。当市场上的商品数量不变，而市场上的钱增加了时，商品会涨价，这么说较容易理解。这些年，我们生活中的物价增加了多少？笔者凭记忆先做个粗糙的回顾。

2005年2010年2015年普通大米0.7元/斤1.5元/斤3元/斤青菜0.9元/斤2元/斤3.5元/斤钟点工8元/小时15元/小时35元/小时某2房租金2000元4000元7000元中档电脑 00

这是一个非常粗糙的估算，不要纠结这个价格是否准确，在此因为引导读者去回忆。我们可以从自己的生活体验中去感受，粗略估计，过去十年食品和人工价格涨了4至5倍，每年涨幅15%左右。这个涨幅远远超过了官方的居民消费价格指数CPI的涨幅（通常在2%左右）。只有电子类产品是没有太多涨价，即使如此，我们也可以明显感觉到CPI的涨幅远不能反映实际生活成本的增加（CPI的构成和权重有待商榷）。

那么，我们来看一下近15年的M2数据：2000年M2为13.46万亿元，2005年29.87万亿元，2010年72.58万亿元，2015年8月135.69万亿元。M2在15年间增长了10倍，年增速达16.5%，几乎是每5年翻1倍的速度。2005年至今，M2增长了4.5倍，这与我们生活中物价的涨幅很接近。

我们的基础生活用品价格都涨了四、五倍。住房也是商品，它的价格当然同样也会随之上涨。仔细算一算，过去10年你所在地区的房价是否涨了五倍之多呢？受到供需和其它因素的影响，有些地区部分片区的房价近10年涨幅达到10倍之高，比如深圳。关于供需，我们在下一节讲，接着还是谈M2。

钱多了很多，物品没增加太多，物价当然会上涨。那M2为什么会增加这么多，它是怎么来的呢？今后是否还会增加？

1.推动M2增加的因素中最广为人知的是外汇占款。

外汇占款是指受资国中央银行收购外汇资产而相应投放的本国货币。举个例子，国内某个加工企业将产品卖给美国公司，对方付给这个企业一笔美元，这个企业不能拿着美元在国内买材料发工资，所以将这些美元跟国内的银行换成人民币使用。这样一来，银行付出给企业一笔人民币，这笔人民币就是外汇占款，这笔钱将进到市场流通，增加市场上的贷币数量；银行同时买入了一笔美元，这些美元成为外汇储备的一部分。

自1994年我国开始出现贸易顺差以来，我国逐渐成为出口大国，勤劳的中国人辛苦劳动生产出大量的丰富的物质产品卖到国外，换回巨量的外汇。经年累月，巨大的贸易顺差赚来的外汇换成巨量的人民币进入到国内流通，这部分钱成为M2的主要部分。换句话说，中国人辛勤劳动换来了大量的人民币投放，推高了国内物价。

外汇占款增加不只是贸易顺差的结果，其中还有外商在中国的投资，以及因预期民币升值和更好的投资收益而进入中国的国际热钱。更多文章点击原文链接，见《优美理财笔记》

说到国际热钱，大家可能会感觉熟悉又神秘。有人说如果美国加息，热钱大量出逃（就是将人民币换成外汇离开中国），那么我国可能重蹈日本的覆辙，楼市会大跌，经济会崩溃。实际情况可能不会那么悲观。

一方面，伴随着我国外汇占款不断增加的同时，是我国不断提高的存款准备金率，央行用它来回收流动性以部分抵消外汇占款增加的影响。

存款准备金率，简单来说就是，银行收到100元钱时上缴20元给央行，以保证客户来取钱时能拿出钱来，这样存款准备金率就是20%，那另外的80元，银行可以拿来放贷，借给企业和币人。央行通过不断提高存款准备金率来收回一部分货币，减少流通中的货币量。在国外，没有哪个国家有我国如此这高的存款准备金率。我国存款准备金率曾高达20%，即使最近一年多次降准后，仍有16%左右（不同银行有少许差异）。

当资本外逃，外汇占款减少（流通中的货币减少）时，央行可以降低存款准备私金率，释放一些货币来补充流动性，以对冲它对国内市场的影响。今年的几次降准都起到了这个作用。

另一方面，我国庞大的外汇储备也是稳定汇率的武器。

银行用人民币（外汇占款）买入的外汇（美元等）形成了庞大的外汇储备，对稳定汇率有重要作用。比如，当资金外逃（如用人民币换成美元）时，美元会对人民币升值，这样可能使更多的人民币有换成美元的冲动，央行可以抛售手中的美元外汇来打压美元，托住人民币币值，减少资本流出。不过，这种作法会损耗外汇储备。近一年多来，外资流入我国外汇储备因此缩水不少。8月末的外汇储备比上月末的减少额达939亿美元、创下历史新高，人民银行承认主要原因是通过汇率市场的操作进行了干预。

其实，大量的外汇储备是中国百姓用的劳动换来的“纸”，相当于一张欠条，老百姓如果用这些“欠条”换成进口的商品使用，这才是一个完整的商品交换过程。但长期顺差的结果是，“欠条”越来越多，向国内输入了通货膨胀，M2越来越高。

外汇储备起着稳定汇率的重要作用。受汇率变化影响，外汇储备会有损益，多年来人民币一路升值，央行手中的外汇储备就贬值了，当大家再用人民币去换回外汇时，央行手中的外汇就不够换。这种亏损就是“货币政策成本”。这些成本都是百姓的血汗钱。

我国目前的大多外汇储备都购买了美国国债。一方面美国国债容量大，安全性流动性都比其它国家债券好，收益也较高；另外，持有大量美国国债也牵制了美国，将美国经济与中国经济拉到一条船上。比如，当我们大量抛售美国国债，会导致美国利率飙升，给美国经济严重打击。虽然这属于伤人100自损50的做法，但为保护本国的经济安全这是必要的。所以说，美国面对中国也不能肆无忌惮。

第三，我国还有外汇管制这道防火墙。目前人民币还不能自由兑换，这对资本外流形成一定障碍，这与多年前的日本是不同的。

考虑到以上因素，以及美国实际对加息顾虑重重（毕竟自己的经济也没多好），再加上资本到境外并没有更好的去处（国外投资收益还不如国内）。我们对现在的形势不必太悲观。

回头再说M2，M2是否会因外汇占款减少而下降呢？从前面所说的我国货币机制来看，我国还是有办法来调节M2的，短期看外汇占款下降的影响不会太大。

2.M2增加的另一个渠道是信贷增长。

M2不仅包括处于银行体系外的单位和个人持有的现金，还包括单位和个人在银行的存款。银行吸收存款后是要放贷出来赚利息差的。银行收到存款，上缴存款准备金后，剩下的钱就放贷给单位和个人；单位和个人拿到贷款后，又进入到市场流通，从而生成一笔新的M2。这笔M2经过流通后变成存款，然后银行再缴准后将钱贷出来…

因此，准备款准备金的高低和信贷政策的松紧，都会影响广义货币供应量M2。前面说的外汇占款是一笔基础货币，通过信货又产生派生货币。基础货币+派生货币影响着M2的数量。

3.发行债券

在1994年《预算法》颁布以前，财政部发行国债，人民银行直接包销，实际上是等于直接印钞，向市场发行基础货币。现在的美联储也可以直接买美国国债，相当于开印钞机，向世界放水。90年代初，我国曾因此物价飞涨。后来，1994年《预算法》规定，中国人民银行不得对政府财政透支，不得直接认购、包销国债和其他政府债券。中国人民银行不得向地方政府、各级政府部门提供贷款。核心就是，不能无限制的发放基础货币。

政府要用钱时，可以通过发行国债来借钱，向个人和单位借钱，这笔钱是要还的。在我国央行不能直接买国债，但可以在二级市场买国债。当市当流动性不足时，央行可通过回购国债方式来投放货币，增加流动性。实际上，这同样是增发基础货币，只是比央行直接买国债多些周折和成本。

4.央行的其它M2调节工具。

前面说过存款准备金率是央行调节货币供应的一个重要工具。但准备金率不能随意地经常调，那对于短期的货币流动过盛或紧张（比如年末资金紧张），怎么办呢？央行还有许多工具。

传统的工具中，除了存款准备金率外，还有存贷款利率、公开市场投放、再贴现。上调和下调贷款利率，会影响信贷活跃程度，从而影响M2。公开市场投放是什么呢？我们常看到新闻里说，央行重启逆回购之类，借债券的人会很清楚，央行做逆回购就是央行将手里的钱放到市场上来，做正回购是将市场上的钱收走。正回购和逆回购都有期限的，正回购到期时钱就放回市场，逆回购到期是钱就还给央行。这种方式非常灵活也可逆，所以经常使用。再贴现，是央行买进商业银行已贴现但未到期的汇票，把钱给商业银行，增加货币供应。

近几年又出现了很多新工具，MLF(中期借款便利)、PSL（抵押补充贷款）、SLO（短期流动性调节）、SLF（常设借货便利）等。最近允许信贷资产质押再贷款。

中期借贷便利(MLF)是中央银行提供中期基础货币的货币政策工具，对象为符合宏观审慎管理要求的商业银行、政策性银行，采取质押方式发放，并需提供国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债等优质债券作为合格质押品。押补充贷款（PSL)，商业银行可抵押资产从央行获得融资。短期流动性调节工具（SLO），是一种公开市场操作。在银行体系流动性出现临时性波动时相机使用。以7天期以内短期回购(RR)为主。常备借贷便利（SLF）是央行在2013年创设的流动性调节工具，主要功能是满足金融机构期限较短的大额流动性需求。对象主要为政策性银行和全国性商业银行。期限为1-3个月。利率水平根据货币政策调控、引导市场利率的需要等综合确定。常备借贷便利以抵押方式发放，合格抵押品包括高信用评级的债券类资产及优质信贷资产等。信贷资产质押再贷款，是银行可以用现有的信贷资产（即已放出去的贷款）到央行质押获得新的资金。

最近几天，信贷资产再贷款被认为它必将释放出7万亿货币，这个是有误解的。比如前面说的贸易顺差带来外汇占款增加，在我国现行的货币制度下必然增加基础货币，推高M2。但是，信贷资产再贷款是给商业银行一个权利，允许商业银行用自己的信贷资产去质押再贷款，商业银行并非必须使用这个权利。商业银只有缺钱的时候，才会去贷款，毕竟贷款是要付利息有成本的。现在商业银行并不缺钱，最近一年来一再降准和取消准贷比，商业银行时手里钱很多，反倒愁借给谁，没地方投资怎么赚钱？实际上，信贷资产质押再贷款本质上与抵押补充贷款（PSL）相同。这所有的调节工具，都是给央行向市场注入货币提供通道。

了解了以上M2的相关因素，当我们看到一个新的货币政策和操作出现时，就比较容易理解它对M2的影响。M2是会影响物价的，了解这些后也能帮助我们思考这些变化对物价（包括房价）的影响。

M2增加了四、五倍，但很多城市10年来房价似乎远不止四、五倍的增涨。这里还涉及到各个地区的供需不同，包括人口、土地供应、产业前景等重要因素。这将来下一篇里展开。

二、供需

不同城市的房价不同，同一城市不同地段和片区的房价差异也巨大。

建造得一模一样的同等新旧的小区，如果放在深圳的南山区后海片区要卖10万/平方，放在福田中心区卖8万，放进福田的百花片区（好学区）至少上10万，放到深圳龙华中心去只能卖5万，若放到珠海最多就3万，到惠州什么地方，那感觉简直是1折清仓，真是太便宜了！

谁都知道，这是因为地段不同。地段背后隐藏着的是并非均匀地存在于不同城市及同一城市不同片区的人口、货币、资源。

同样是1平方公里的土地，有的地方有1万人，有的只有几百人，对住房的需求量是不一样的。那是否说1万人的地方的房价就应该比几百人的贵呢？也不是，贫民区里的人口密度很高，但是房价赶不上人口稀少的富人区的豪宅。因为，房价还取决于呆在这里的人的的住房购买力，也就是有多少钱，而且可能要取决于这1万人中前10%的人的购买力，而并非全部人的平均收入。有钱人愿意去哪，那取决于吸引他们的资源现在哪里，或是在可预期的将来资源去哪里。

1.住房VS矿泉水

住宅也是商品，它的供需和一瓶矿泉水的供需在本质上没有什么不同。上篇说到货币多了会推高物价，矿泉水会涨价，房子也会涨价。在同一时点，矿泉水在不同地方卖价不同，房子亦然。

在沃尔玛超市一支普通矿泉水卖1.5元，小区楼下的7.11便利店卖3元一支，若放星级酒店这支水少说卖10元，奢华型酒店可能根本不提供普通矿泉水，会有更高端的水和饮品。星级酒店的10元/瓶的普通矿泉水卖给谁？当然是为方便有消费能力的住客，而不是酒店的服务员（他们有单位提供的水喝），更不是每天给酒店送报纸的邮递员（他们再渴，摸摸口袋也会忍着，一会儿去路边小店买瓶2元的水）。

一个城市的核心地段（如CBD）聚集了很多人，每天来这里上班的，有身家上亿的企业主，有上市公司高管和中层，有公务员，有工薪小白领，有各行各业、大中小微各种规模的公司的老板和员工。每天大家下班后都要回到叫“家”的房子里。

偏远地段交通不便的房子就像沃尔玛的水，很便宜但要在路上花很多时间；地铁房、学位房就像路边7.11便利店里的水，虽然要花3倍钱，但方便又省时能马上解渴；地段、交通、小区、学位、周边配套样样俱佳的房子就像星级酒店的矿泉水，大家都觉得方便马上解渴，可是太贵了！

以CBD为圆心向外一层层划圈，越里层的圈的面积越小（能提供的住宅也越少），越外的圈的面积越大（能盖更多的住房）。不同圈层就是不同地段，表面上看是空间差异，实际是时间价值的悬殊。住中心地段房子上班花20分钟，住偏远的地段上班路上花2小时。有钱人（赚钱多的人）的时间价值更高(或者理解为他节约下来的时间能赚更多的钱)，能为“省时方便”支付更高的溢价。像那瓶10元的矿泉水一样，好地段的好房子就是为有钱人（赚钱多的人）而准备的。其他人呢？那些能享受到福利分房的公务员，就像是酒店里的服务员；更多人工薪阶层就是那往酒店送报纸的邮递员，只能忍受更远的路途更差的环境，每天在去CBD谋生的路上花很多时间。

酒店的矿泉水卖再贵，也没引起民怨，因为水可以随身携带随时解渴。而住房无法突破物理空间限制，谁也不能从郊区的房子里直接穿越到CBD的办公室。这是每个大城市都面临的一个矛盾：城市中心提供了最多的工作机会，但偏远地段（也就是外圈）才能提供更多的住房。这就注定大多数的人要在路上花更多时间，也决定了大多数人都想住在中心地段，可以肯定大多数不能如愿。结果一定是，大多数人在抱怨房价高。

2.调控房价不能解决问题。

面积越大、人口越多、中心越少越集中的城市，这个矛盾就会越尖锐。调控房价根本解决不了这个问题。最好地段和环境的房子，永远只有人口中财富排行靠前的很少一部分人才买得起。这个矛盾不可能解决，越是区域发展不平均衡矛盾越尖锐（全国范围看，也是这个矛盾，不然就不存在“春运回家难”的问题了）

也许有人说，我手里现在有500万，现在我看中的中心区的房子卖1000万，如果房价跌一半，我就轻松拿下了。要想明白，这不是房价下跌让你买得起房，而是因为不同人资产配置在不同地方，缩水幅度不同，房价大跌了，拿现金的人财富排名往前走，高负债买房的人可能成负资产排名往后靠，这是财富的重新分配。从整体看中心区的好房子永远属于财富排名靠前的人。

能够缓解这个矛盾的办法是，多中心化。一个中心变成多个中心，那么中心的面积变多，“中心地段”住房增加，中心区到外圈的距离变短。这能很大程度地提高更多人的生活质量，但仍不能改变一个规律，就是中心区的房子仍然比外圈的房子少，仍然是大部分人可望不可及的。中心区的好房子必然会有更高的价格，只有更有钱的人才能拥有。

那么，中心区的好房子的价格是由谁决定的？显然不是由中心区的人口的平均收入决定的，可能是由财富排名前10%（甚至更少）的富裕人群决定的。假设某中心地段每天有100万人在这里工作和生活，但周边30分钟步行范围内的房子只能供10万人居住，资产（或赚钱能力）排在前10%左右的人的收入才有参考价值。如果这100万人的收入差异非常大，比如公司总裁月收入100万，小员工10000元，清洁工3000元。平均工资可能是1万元，但只取前10%的人群的平均月收入可能是10至20万，这些人可以轻松承担总价1000万的房子。这种二八分化现象在很多地方都存在。社会贫富分化越大，收入越悬殊，中心区的房价越是比偏远地段的房子贵。

城市中心提供了最多的工作机会，但偏远地段（也就是外圈）才能提供更多的住房。这就是数量庞大的普通工薪阶层喊房价太贵的原因。普通收入阶层并非买不起房，而是大多买不起他们想要的房子。有不少普通收入者就因为购房的完美主义耽误了，以至现在感觉被飞涨的房价抛弃。而另一部分多年前就放下过高的期望，正视和接受现实的人，反而稳扎稳打一步步实现了住房升级。

我们会看到媒体（包括传统媒体和新媒体）上遍布着关于房价太高的言论，一方面，媒体编辑基本都不是富人，但们把持着媒介的话语权，他们更倾向筛出选符合自己利益的信息提供给大众；另一方面，媒体也会迎合着大众的心理需要。

政府无法不让多数人表达他们对房价的抱怨，可是政府解决不了这个问题，规律就是无论房价怎么涨跌，处于最里圈的中心区只能提供最少的房子，这是每天出入于此谋生的绝大多数人可望不可及的，他们只能住到更偏远的地段去（全世界的超大城市都是如此）。政府能做的是，多中心均衡发展以缓解矛盾。

政府还可以不断出台政策调控房价，多少安抚一下民怨，但并不能解决供需矛盾。对个人来说，每一次调控都带来一次希望。这个希望就是：个人可能抓住机会，在每一次财富洗牌时成为幸运的那个，让自己的财富排名往前靠。

相反，政府的调控政策（如增加营业税、提高评估价）是增加买房人的成本，每一笔钱都实实在在的从楼市收走。没有哪种商品因为增加了税还能降价的。

3.先占领下一个中心的是幸运儿

前面说矛盾是可以通过多中心缓解的。比如我们在深圳的城市规划中能看到：要建立2个城市主中心、5个城市副中心、8个组团中心。中心多了，大家不必都往一处挤，人口分流了上班路途变短了，那怨言也会少些。

同时，城市的变迁，旧城的老去新城的崛起，都带动着财富转移。谁先占领了下一个中心，谁就是幸运儿。但旧的中心会转移吗，新的中心在哪呢？规划未必说了算，计划赶不上变化，不然就不会有新城变“鬼城”了，无心插柳的事情也很多，不知哪就占到人时地利人和自然形成了一个产业聚集地。

我们知道，河流与人类的文明分不开，因为有水的地方容易发展农业，人容易生存，然后在些基础上发展其它的科技文化艺术。现代人去哪里容易生存呢？工作机会多的地方，总会吸引更多人来谋生。简单说：房子跟人走，人跟工作走，工作跟产业走，产业跟着环境走。

什么是环境？好莱坞大家都知道，美国的电影之都，它是怎么形成的？当年，大发明家爱迪生发明了电影技术（尽管很多是他的雇员完成的），他拥有电影相关的专利。他不仅是个发明家，还是个手段毒辣的大资本家，他成立了公司，垄断电影相关技术，不允许非旗下的工作室拍电影。没经过他老人家点头，不给他钱就想自己拍电影，他会雇佣黑帮打手把人打残。所以很多电影工作室就只好逃离爱迪生的控制，一直跑啊跑，逃到好莱坞时，发现这里的气候温暖少雨适合拍电影，也远离了爱迪生的控制范围，就留下来在这里拍电影了。后来爱迪生公司的很多专利到期，在反垄断案中常常败诉。好莱坞的电影产业就在夹缝中迎来了春天，天时地利人和成就了她。深圳为何短短三十多年，发展这么迅速也正是因为制度的红利。制度的放松，带来包容的环境，人来了能留住，事业能做起来，资金就会跟着来，土地和房子也自然会贵起来。

那么，城市的下一个中心会往哪走？不仅要看规划，更要自己去亲身实地的走，潜下到实地去观察。每个人对城市中心的判断会有自己的想法，有人看地铁拥挤程度，有人看加油站多少，有人看麦当劳门店数量，有人看小学生数量，有人看MALL的数量和人气，有人数地下车库的车…..这些都可以管窥一个城市的变化。但肯定不能只看官方的的统计平均数，只看官方文件。很多数据一平均，反而掩盖了真相；文件更多反映的是计划经济。

4.人口支撑房市未来

这里说的支撑并不是说支撑房价的绝对值，而是相对值。房价大涨时，有支撑的房子更容易涨；房价大跌的时，有支撑的房子仍卖得掉。中心的房子更贵，越远的地方越便宜，这里反映的就是相对价值。（当然不只是距离有价值，说得更细点，学区不同、房子新旧、BIGGER高低、环境好坏、房产性质、朝向楼层风水等都反映在房价上。比如，同样地段同样学区，有8万/平方的高端花园小区，也有3万/平方的某某大厦。）

老破小的“学区房”身价不菲，同样是因为有更多的人口支撑，是更加紧张的供需矛盾。比如深圳，名校就几所，小学和初中学位都好有房子更是屈指可数。深圳有名的好学区百花片区，小学和初中都算是老牌名校，共有3所小学1所中学，小学6个年级加起来能容纳的学生不过5000人左右。全市来看，几个公认的好学区的小学的6个年级能容纳人数不会超过3万人。目前在校的孩子基本是2004年至2009年出生的，这6年深圳出生的孩子约为70万。再看最近6年，即2010至2015年，出生孩子总数将接近120万。未来6年，好学区入学更加紧张。因为很多家长提前两三年给孩子准备学区房，这个供需趋势已经在最近几年的房价中有所体现。在百万名孩子的家长中，购房支付能力前5%的家长决定了名校学区房的溢价。这是比中心地段更加紧俏的需求。

中心区的好房子永远对大多数人来说太贵，它的价格由这个城市最有钱的一小部分人的资产和收入水平决定。那扩大到整个城市看呢？

越往外圈的房价越是由资产和收入越低的人群的购房能力决定。当一个城市的人口越来越多时（人口净流入），中心区人口密度越来越大，挤不下了就只能往外圈扩。中心区到城市外圈的半径越来越大。然后外圈不断盖房卖房，一派繁荣景象。

可是，当城市变少（人口净流出时），最先受影响的也是外圈，这个影响可能不是价格跌多少的问题，而是再低价格都难找到买家，没有流动性。人口流失，就像城市在失血，中心地段会海绵一样把周边的人口往里吸，周边的新城可能变成“鬼城”。

同样，学区房也受出生人口数量、人口年龄结构等因素影响，当供需不再紧张时，学区房相对周边非学区房的溢价也会逐渐减少甚至消失。

5.投资需求的影响。

购房需要常被划分为自住需求和投资需求。有一种说法认为房价被炒房客炒高了，导致大家买不起房。我觉得这个观点是偏颇的。

炒房是通过低价买进再高价卖出，赚取差价。这和一般的小商贩没区别。商贩越多，竞争越大，商品的售价越接近成本，这就是自由竞争的结果，看看淘宝的恶性价格竞争就知道了。要把一件商品的价格炒高，只有一家独大垄断货源控制全盘才能做到。

现实是，没有任何一个开发商能做到一家独大，更不用说某个炒房客。有人觉得一家做不到，多家开房商和炒房客联合起来就做得到。那回想一下以前的家电业的价格联盟，联合了多少次，有一次把跌价抗住了吗？竞争对手在一起，说好大家都一起卖高价，注定是貌合神离。也许几个炒房客联合起来控盘一个价格低估的小区，使它价格稍高于周边小区，来赚差价，是可行的。但把一个城市乃至全国的房价炒高是不可能，因为没有人能控盘。更不可能把全国的房价炒到大大偏离。

职业的炒房人寥若晨星，他们做是通过做大量市场的功课，利用信息不对称，低买高卖。他们绝不是拿着（借来）大笔钱，不加思索统统住楼市里砸，然后在这几年内暴发的人。虽然都在楼市赚了钱，甚至后者赚得更多，但两者有本质的区别：前者是商人，后者是赌徒。商人赚钱凭的是头脑，赌徒赚钱靠的是运气。商人知道市场有涨就会有跌，时时警惕风险；赌徒一根筋认为房价永远涨，永远只押大（同样，永远只押小打死不买房的空军也是赌徒）。2008年房价大跌时，有一些赌徒（被认为是炒房客）因为资金链断掉，一夜返贫。

除了的商人和赌徒，楼市中绝大多数房子在另有主业的普通居民手中。有些人钱多点，有几套房或几十套房，有些人钱少点，只有一套房。手里房子多的，常被认为是投资客，是这些年房价上涨的最大受益者。实际上，并不是因为他们买了房所以房价上涨，而是因为房价上涨了他们才赚了钱。房价并不会永远上涨。成功的炒房客只是观察趋势，顺应趋势的人，但他改变不了趋势。

房价的涨与跌没有人能控制，唯有资金与房价同在。

资金与房价是什么关系？上一篇讲到M2会影响到房价，房贷也会影响M2。房价与M2存在着正相关的关系，M2在上涨的同时房价总体也在上涨。

然而，M2并非均匀地影响着全国所有城市和片区的房子。有的城市或片区钱多，有的钱少。全国各城市的资金供应量是不同的，M2绝对不是均匀的存在于各城市各片区。比如，贸易顺差带来的钱最先进到出口多的城市和企业；政府举债带来的钱最先进到政府的各个项目；制度和环境的宽松吸引更多资金来投资…..因此一些城市和地区会比其它地方聚集更多的资金。可以通过一组数据管窥一下不同城市的资金量的巨大差异。

下表是2013和2014年，全国30多个城市的“金融机构本外币各项存款余额”(简称“资金总量”)。单位：亿元